Was ist besser: Prolongation oder Umschuldung?
Die Prolongation ist das Verlängerungsangebot der bisherigen Bank — bequem, aber im Schnitt 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte teurer als der Markt, weil kein Wettbewerb dahintersteht. Bei 200.000 € Restschuld und 10 Jahren Bindung sind 0,3 Prozentpunkte rund 6.000 € Unterschied. Die Umschuldung zu einer anderen Bank kostet nur die Grundschuldabtretung von etwa 0,2 % der Grundschuld. Läuft deine Zinsbindung erst in 12 bis 60 Monaten aus, sichert ein Forward-Darlehen den heutigen Zins — gegen einen Aufschlag je Monat Vorlaufzeit.
Der Wechsel kostet nichts — die Prolongation oft viel
Etwa drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung schickt die Bank ein Prolongationsangebot. Es ist bequem, ein Blatt Papier, eine Unterschrift. Und es ist selten das beste Angebot am Markt, weil die Bank weiß, dass die meisten Kunden aus Bequemlichkeit unterschreiben.
Drei Wege aus der auslaufenden Zinsbindung
| Weg | Zeitpunkt | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|---|
| Prolongation | bei Ablauf | Kein Aufwand, keine neue Bonitätsprüfung | Kondition meist über Marktniveau |
| Umschuldung | bei Ablauf | Marktkondition, Rahmenbedingungen neu verhandelbar | Neue Unterlagen, Grundschuldabtretung |
| Forward-Darlehen | bis 60 Monate vorher | Zins heute sichern | Aufschlag je Monat Vorlauf, Abnahmepflicht |
Forward-Darlehen: was der Aufschlag kostet
Ein Forward-Darlehen sichert die heutige Kondition für einen künftigen Auszahlungszeitpunkt. Die ersten sechs bis zwölf Monate sind bei vielen Instituten aufschlagsfrei; danach kostet jeder Monat Vorlaufzeit rund 0,02 bis 0,03 Prozentpunkte.
| Vorlaufzeit | Typischer Aufschlag | Wirkung bei 200.000 € über 10 Jahre |
|---|---|---|
| 12 Monate | 0,00 – 0,10 % | bis 2.000 € |
| 24 Monate | 0,30 % | rund 6.000 € |
| 36 Monate | 0,60 % | rund 12.000 € |
| 48 Monate | 0,90 % | rund 18.000 € |
| 60 Monate | 1,20 % | rund 24.000 € |
Die Abnahmepflicht
Ein Forward-Darlehen muss abgenommen werden. Verkaufst du die Immobilie oder willst du doch bei der alten Bank bleiben, wird eine Nichtabnahmeentschädigung fällig — die kann vierstellig werden. Wer einen Verkauf für möglich hält, sollte kein Forward mit langer Vorlaufzeit abschließen.
Was sich beim Wechsel sonst noch verbessern lässt
- Tilgung erhöhen. Die Restschuld ist kleiner, das Einkommen meist höher als bei Abschluss. Drei bis vier Prozent Tilgung sind jetzt oft möglich.
- Beleihungsauslauf neu bewerten lassen. Nach zehn Jahren Tilgung und Wertentwicklung liegt der Auslauf häufig deutlich unter 60 Prozent — das ist die Topkondition.
- Sondertilgungsrecht neu verhandeln. Beim Wechsel kostet es nichts, es sich geben zu lassen.
- Modernisierung mitfinanzieren. Eine anstehende Sanierung lässt sich in die Anschlussfinanzierung integrieren, oft kombiniert mit KfW-Mitteln.
Häufige Fragen
Wann sollte ich mich kümmern?
36 Monate vor Ablauf ist der sinnvolle Startpunkt, um die Marktlage zu beobachten. 12 bis 18 Monate vorher wird es konkret. Wer erst das Prolongationsangebot der Bank abwartet, hat nur noch wenige Wochen und verhandelt aus der schwächeren Position.
Muss ich meine Bonität neu nachweisen?
Bei der Prolongation in aller Regel nicht. Beim Wechsel schon — Einkommensnachweise, SCHUFA-Auskunft, Objektunterlagen. Das ist der eigentliche Aufwand des Wechsels, und der Grund, warum sich viele die Prolongation schönreden.
Was, wenn ich in der Zwischenzeit selbstständig geworden bin?
Dann wird der Wechsel schwieriger, aber nicht unmöglich. Die Prolongation bei der bisherigen Bank erfordert meist keine neue Prüfung und ist dann trotz schlechterer Kondition manchmal die realistischere Option. Der Hypolotse erkennt diese Konstellation und leitet sie an einen Spezialisten weiter.