Das Problem ist nicht deine Bonität. Es ist das Prüfverfahren.
Ein angestellter Antragsteller reicht drei Gehaltsabrechnungen ein. Das System liest zwei Zahlen aus, gleicht sie mit der SCHUFA ab und liefert nach Minuten eine Indikation. Bei Selbstständigen existiert dieser automatisierte Weg nicht. Ein Mensch muss Jahresabschlüsse lesen, Abschreibungen beurteilen, Einmaleffekte herausrechnen und eine Prognose treffen.
Dieser Aufwand kostet die Bank Geld. Institute, die auf Volumen und Automatisierung optimiert sind — allen voran mehrere große Direktbanken — lehnen deshalb pauschal ab. Nicht, weil du ein schlechtes Risiko bist, sondern weil du nicht in ihre Prozesskette passt.
Welche Unterlagen verlangt werden
| Rechtsform | Regelunterlagen | Zeitraum |
|---|---|---|
| Freiberufler, Einzelunternehmen (EÜR) | Einnahmen-Überschuss-Rechnungen, Einkommensteuerbescheide, aktuelle BWA mit Summen- und Saldenliste | letzte 2–3 Jahre |
| Gewerbebetrieb mit Bilanz | Jahresabschlüsse mit Bilanz und GuV, Steuerbescheide, aktuelle BWA | letzte 2–3 Jahre |
| GmbH-Geschäftsführer (beherrschend) | Jahresabschlüsse der Gesellschaft, Gesellschaftervertrag, Geschäftsführervertrag, private Steuerbescheide | letzte 2–3 Jahre |
| GmbH-Geschäftsführer (nicht beherrschend, unter 25 %) | In der Regel wie Angestellte: Gehaltsabrechnungen | letzte 3 Monate |
Wie das anrechenbare Einkommen gerechnet wird
Maßgeblich ist nicht, was du dir auszahlst, sondern der steuerliche Gewinn. Die Grundrechnung sieht typischerweise so aus:
| Position | Behandlung |
|---|---|
| Steuerlicher Gewinn der letzten 2–3 Jahre | Durchschnitt, teils gewichtet zugunsten des jüngsten Jahres |
| Abschreibungen (AfA) | Bei einigen Instituten ganz oder teilweise zugerechnet, weil nicht zahlungswirksam |
| Einmalige Sondereffekte | Herausgerechnet — in beide Richtungen |
| Fallender Trend über die Jahre | Häufig wird nur das niedrigste Jahr angesetzt |
| Einkommensteuer und Vorsorge | Abgezogen, um zum verfügbaren Einkommen zu kommen |
| Bestehende Betriebskredite | Als Verbindlichkeit angerechnet, auch wenn betrieblich |
Welche Institutsgruppen Selbstständige annehmen
| Gruppe | Haltung gegenüber Selbstständigen | Typische Beleihungsgrenze |
|---|---|---|
| Genossenschaftsbanken (Volks-, Raiffeisen-, Sparda-, PSD-Banken) | Grundsätzlich offen, regionale Objektkenntnis, individuelle Prüfung | bis 100 % |
| Sparkassen und Landesbanken | Offen, stark bei Bestandsimmobilien und Landesförderung | bis 100 % |
| Spezialfinanzierer für Selbstständige | Kerngeschäft, eigene Bewertungsmodelle, AfA-Rückrechnung üblich | bis 95 % |
| Bausparkassen | Offen, oft in Kombination mit Bausparlösung | bis 85 % |
| Versicherer als Darlehensgeber | Selektiv, aber bei niedriger Beleihung sehr gute Konditionen | bis 80 % |
| Große Direktbanken | Häufig pauschale Ablehnung oder starke Einschränkungen | meist ausgeschlossen |
Sechs Dinge, die deine Chancen konkret verbessern
- Steuerlich nicht zu optimiert erscheinen. Wer den Gewinn systematisch drückt, spart Steuern und verliert Kreditwürdigkeit. Wer in zwei bis drei Jahren finanzieren will, sollte das mit der Steuerberatung planen. Das ist der wirksamste Hebel überhaupt — und der einzige, der Vorlauf braucht.
- Mehr Eigenkapital einbringen. Unter 80 Prozent Beleihungsauslauf wird die Selbstständigkeit für viele Häuser zum Nebenaspekt. Unter 60 Prozent fast völlig.
- Aktuelle BWA bereithalten. Eine BWA, die älter als drei Monate ist, wirkt wie eine Lücke. Monatlich aktuelle Zahlen signalisieren Kontrolle über den Betrieb.
- Auftragsbestand dokumentieren. Rahmenverträge, wiederkehrende Kunden, Auftragsbücher — alles, was zeigt, dass der Gewinn nicht zufällig war. Das zählt bei der individuellen Prüfung, auch wenn es in keinem Formular steht.
- Betriebs- und Privatkonten sauber trennen. Vermischte Konten kosten in der Prüfung Zeit und Vertrauen.
- Mitantragsteller einbeziehen. Ein angestelltes Einkommen im Haushalt stabilisiert die Bewertung erheblich — auch wenn es niedriger ist.
Häufige Fragen
Wie lange muss ich selbstständig sein?
Die Mehrheit der Institute verlangt drei abgeschlossene Geschäftsjahre. Es gibt Häuser, die nach zwei Jahren finanzieren, meist bei einem Beleihungsauslauf unter 80 Prozent. Unter zwei Jahren wird es schwierig; dann ist ein angestellter Mitantragsteller oft der einzige Weg.
Was, wenn mein letztes Jahr schlechter war?
Dann setzen viele Institute nur dieses schwächste Jahr an. Eine plausible, belegte Erklärung — eine Großinvestition, ein Krankheitsjahr, ein einmalig verschobener Auftrag — kann das ändern, aber nur bei Instituten mit individueller Prüfung. Bei automatisierten Prozessen zählt die Zahl.
Zählt meine GmbH-Geschäftsführervergütung als Gehalt?
Nur wenn du nicht beherrschend beteiligt bist, üblicherweise unter 25 Prozent der Anteile. Darüber wirst du wie ein Selbstständiger behandelt, auch wenn du formal einen Anstellungsvertrag hast — und die Bank will die Jahresabschlüsse der Gesellschaft sehen.
Bekomme ich einen schlechteren Zins?
Typischerweise 0,15 bis 0,30 Prozentpunkte Aufschlag gegenüber einem vergleichbaren Angestelltenfall. Bei niedrigem Beleihungsauslauf und stabilen Zahlen kann der Aufschlag ganz entfallen. Der größere Effekt liegt ohnehin nicht im Zins, sondern in der Frage, wie viel Einkommen angerechnet wird.
Kann ich KfW-Förderung nutzen?
Ja, uneingeschränkt. KfW-Programme knüpfen an Einkommensgrenzen und Objektkriterien an, nicht an die Beschäftigungsart. Bei KfW 300 und 308 zählt das zu versteuernde Haushaltseinkommen — und das ist bei Selbstständigen oft niedriger als der Umsatz vermuten lässt, was hier ausnahmsweise ein Vorteil ist.