Wie berechnet man die monatliche Rate einer Baufinanzierung?
Die Rate eines Annuitätendarlehens ist Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Bei 320.000 € zu 3,85 % Zins und 2,0 % Tilgung sind das 1.560 € im Monat. Die Rate bleibt über die Zinsbindung konstant, aber der Tilgungsanteil wächst mit jeder Zahlung. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung folgt nicht aus dieser Formel — dafür braucht es den monatsweisen Tilgungsplan, den der Rechner oben vollständig ausgibt.
Zinsen tagesaktuell aus der Bundesbank-Zinsstruktur
Wie der Rechner rechnet
Eine Baufinanzierung ist fast immer ein Annuitätendarlehen: Die Monatsrate bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant, aber ihre Zusammensetzung verschiebt sich. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil klein; mit jeder Rate sinkt die Restschuld, damit der Zinsanteil — und weil die Rate gleich bleibt, wächst der Tilgungsanteil.
Beispiel: 320.000 € × (3,85 % + 2,00 %) ÷ 12 = 1.560 € pro Monat.
Die Restschuld zum Ende der Zinsbindung ergibt sich nicht aus dieser Formel, sondern nur aus der monatsweisen Fortschreibung — genau das macht der Tilgungsplan im Rechner. Der ausgewiesene effektive Jahreszins ist der Jahreszins aus monatlicher Verzinsung: (1 + Sollzins ÷ 12)12 − 1. Institutseigene Kosten und ein etwaiges Disagio erhöhen ihn zusätzlich.
Der Beleihungsauslauf ist wichtiger als der Zinsvergleich
Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehenssumme zum Wert der Immobilie. Er entscheidet über die Risikoklasse — und damit über einen Zinsaufschlag, der jeden Portalvergleich überlagert.
| Beleihungsauslauf | Aufschlag | Praktische Folge |
|---|---|---|
| bis 60 % | ± 0,00 % | Topkondition, jedes Institut nimmt den Fall |
| bis 80 % | + 0,17 % | Standardbereich |
| bis 90 % | + 0,30 % | Erste Direktbanken steigen aus |
| bis 100 % | + 0,58 % | Nebenkosten müssen aus Eigenkapital kommen |
| bis 115 % | + 0,98 % | Vollfinanzierung, nur noch wenige Anbieter |
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie lange du zahlst. Bei einem Sollzins um vier Prozent gilt grob:
| Anfängliche Tilgung | Rate bei 320.000 € | Schuldenfrei nach | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|---|
| 1,0 % | 1.293 € | 41 Jahre | 281.042 € |
| 2,0 % | 1.560 € | 28 Jahre | 242.085 € |
| 3,0 % | 1.827 € | 21,5 Jahre | 203.127 € |
| 4,0 % | 2.093 € | 17,6 Jahre | 164.170 € |
Zwei Prozent gelten als Untergrenze für ein solides Konzept, drei Prozent sind bei den aktuellen Zinsen der bessere Standard. Ein Prozent Tilgung führt bei vier Prozent Zins zu einer Laufzeit von über 40 Jahren — das ist für die meisten Haushalte keine realistische Perspektive und wird von Banken zunehmend kritisch bewertet.
Vier Rechenfehler, die richtig teuer werden
- Kaufnebenkosten mitfinanzieren wollen. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch machen je nach Bundesland 5,5 bis 8,5 Prozent aus, mit Makler bis zu 12 Prozent. Sie schaffen keinen Beleihungswert und müssen deshalb in aller Regel aus Eigenkapital kommen.
- Die Restschuld ausblenden. Nach zehn Jahren mit zwei Prozent Tilgung sind bei 320.000 Euro noch rund 242.000 Euro offen. Diese Summe wird zu einem heute unbekannten Zins anschlussfinanziert. Wer eng kalkuliert, sollte gegenrechnen, was ein Anschlusszins von sechs Prozent bedeuten würde.
- Instandhaltung vergessen. Ein bis zwei Euro je Quadratmeter und Monat sind realistisch. Bei 130 Quadratmetern sind das 130 bis 260 Euro monatlich, die in keiner Rate stehen.
- Den Notgroschen einsetzen. Drei bis sechs Monatsausgaben sollten liquide bleiben. Wer alles ins Eigenkapital steckt, finanziert die kaputte Heizung später zu Ratenkreditkonditionen.
Häufige Fragen
Kann ich das Ergebnis als verbindliches Angebot verstehen?
Nein. Der Rechner arbeitet mit Marktdurchschnitten und typischen Risikoaufschlägen. Das verbindliche Angebot macht ein Institut erst nach Prüfung von Objekt, Einkommensunterlagen und Bonität. Der Rechner sagt dir, ob sich der Weg dorthin lohnt.
Warum ist der Effektivzins höher als der Sollzins?
Weil die Zinsen monatlich verrechnet werden und der Zinseszinseffekt eingerechnet wird. Bei 3,65 Prozent Sollzins ergibt das rund 3,74 Prozent effektiv. Kommen Bearbeitungskosten oder ein Disagio hinzu, steigt der Effektivzins weiter. Nach § 17 PAngV muss er mindestens genauso deutlich dargestellt werden wie der Sollzins.
Was bringt Sondertilgung wirklich?
Die meisten Banken erlauben fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei. Bei 320.000 Euro Darlehen und 5.000 Euro Sondertilgung jährlich verkürzt sich die Laufzeit bei drei Prozent Tilgung um mehrere Jahre. Wichtig: Das Recht auf Sondertilgung muss im Vertrag stehen — es ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Im Tilgungsrechner kannst du den Effekt durchspielen.
Was ist mit KfW-Mitteln?
Förderkredite laufen als eigenständiges Darlehen neben der Bankfinanzierung und senken den Mischzins deutlich. Mit Kindern im Haushalt sind KfW 300 (ab 0,29 Prozent) und KfW 308 (ab 0,01 Prozent) relevant. Der Hypolotse prüft die Förderfähigkeit automatisch mit.